Строительство объектов потребительским кооперативом

Лучшие решения для организации вашего бизнеса!

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов. Эксперты прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли. Большинство застройщиков негативно восприняли поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ. 

Принятые новеллы усложнят жизнь, прежде всего добросовестным застройщикам, а наиболее чувствительными для них станут следующие нормы:

  • замораживание средств дольщиков на счете эскроу до сдачи объекта в эксплуатацию (Ст.15.4. Федерального закона № 214-ФЗ), как следствие, привлечение и обслуживание дополнительных кредитных ресурсов;
  • ограничение административных расходов – не более 10% от проектной стоимости строительства (п.2 ст.18. Федерального закона № 214-ФЗ);
  • обязательные отчисления в размере 1.2% от цены каждого ДДУ в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (ст. 10. Федерального закона № 218-ФЗ);
  • усиление мер государственного контроля и регулирования в области долевого строительства (Ст.23. Федерального закона № 214-ФЗ);
  • ограничение прав застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства (Ст.3. Федерального закона № 214-ФЗ);
  • ужесточение требований к застройщику, его органам управления и участникам (Ст.3.2. Федерального закона № 214-ФЗ);
  • обязательное банковское сопровождение сделок в долевом строительстве, ограничения расчетов с поставщиками, подрядчиками (Ст.18.2. Федерального закона № 214-ФЗ).

По мнению экспертов, новые нормы не дают абсолютно никакой дополнительной защиты или гарантий дольщикам, но существенно увеличивают нагрузку на застройщиков. Это повысит стоимость недвижимости по договорам долевого участия в строительстве на 20-30%, полностью изменит конъюнктуру рынка недвижимости в ближайшей перспективе. 

В качестве альтернативы рассмотрим привлечение и использование денежных средств граждан для строительства жилья жилищными (ЖК), жилищно-строительными (ЖСК) и жилищно-накопительными (ЖНК) кооперативами. Сейчас на рынке недвижимости действует множество ЖК и ЖСК которые привлекают средства граждан не совсем законно.

В соответствии со ст.2. Федерального закона N 214-ФЗ ЖК и ЖСК вправе привлекать денежные средства граждан только при условии собственного строительства на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности.

В соответствии с ч.1. ст.57. Федерального закона № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" ЖНК является единственной законной формой привлечения и накопления денежных средств граждан для приобретения или строительства жилья, в том числе в многоквартирных домах.

Между тем, несмотря на давность Федерального закона  № 215-ФЗ эта форма накопления денежных средств и приобретение жилья пока не популярна у граждан и не нашла своего развития на рынке жилья. В подтверждение этому - анализ реестра ЖНК, который показывает не большое количество ЖНК в России и их массовую ликвидацию.

Возможно это связано с низкой финансовой грамотностью граждан, возможно  со сложностью оформления членства в ЖНК (требуется регистрация изменений в ЕГРЮЛ при вступлении пайщика в кооператив), возможно с высокими рисками потери денежных средств из-за чрезмерного "регулирования" Банком России и СРО деятельности кооператива, вмешательства в его работу, лишающего его самостоятельности и затрудняющего его деятельность. Возможно это связано с дополнительной финансовой нагрузкой - необходимостью уплачивать взносы в СРО и нести расходы, связанные с исполнением требований Банка России. Подробнее о сравнительном анализе кооперативов см. файл "Сравнительная таблица" ниже. 

Так или иначе, но ни застройщики ни дольщики, ни государство, призванное защищать интересы дольщиков от недобросовестных застройщиков пока не нашли эффективных решений, устраивающих всех участников при строительстве жилья. 

Лучшая альтернатива для участников рынка жилья.

В соответствии со ст.2. Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве 

При этом в соответствии с п.3 ст.1. Федерального закона № 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».  

Нормой также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Соответственно ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ исключает его действие на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. 

Указанные нормы права позволяют застройщикам привлекать средства для строительства объектов в рамках инвестиционных проектов исключая ограничения и требования, предусмотренные Федеральными законами № 214-ФЗ и № 215-ФЗ. Федеральный закон № 39-ФЗ носит более общий характер, не имеет тех ограничений, которые предусмотрены Федеральным законом № 214-ФЗ и позволяет привлекать средства юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, но исключая граждан

Федеральный закон N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» при соответствующих внутренних регламентах кооператива позволяет привлекать для участия в строительстве объектов граждан в качестве инвесторов. При этом, участвуя в строительстве, граждане вправе использовать такие финансовые инструменты как материнский капитал и ипотечное кредитование.  

В соответствии с Федеральным законом N 3085-1 строительство жилых и нежилых объектов может осуществляться в потребительском кооперативе в рамках целевой программы и инвестиционного проекта, участниками которого являются пайщики кооператива - инвесторы, застройщик, подрядчики, поставщики и иные лица. 

Реализация инвестиционных проектов Потребительского кооператива "ДЕРЖАВА" по строительству объектов недвижимости в рамках целевой программы "Свое жилье" позволит участникам строительства:

  • реализовать свой проект по строительству жилых и нежилых объектов;
  • обеспечить финансирование строительства в соответствии с планом проекта за счет использвания широкой линейки  инструментов для  привлечения инвестиций физических и юридических лиц, краудфандинговой деятельности;
  • снизить налогообложение и стоимость строительства, обеспечить конкурентоспособность возводимого объекта;
  • обеспечить качество строительства и ввод объекта в эксплуатацию в планируемый срок;
  • обеспечить гарантию защиты прав и законных интересов участникам инвестиционного проекта;
  • снизить вмешательство государственных органов в хозяйственную деятельность при строительстве объектов
  • избежать ограничений и требований предусмотренных Федеральными законами № 214-ФЗ, № 215-ФЗ.
По вопросам участия в целевой жилищно-накопительной программе «Свое жилье» Потребительского кооператива «ДЕРЖАВА» в качестве риэлтора, застройщика, инвестора, поставщика, подрядчика обращайтесь +7 919 900 00 80

Документы

Вернуться к списку